首旅酒店“柏麗艾尚”中高端酒店百家爭鳴高投資回報要靠內容支撐

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• 發布時間：2022-10-29
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近日(ri)，擁有近20個(ge)品(pin)(pin)牌系(xi)列，產品(pin)(pin)覆(fu)蓋全系(xi)列酒店(dian)業務的首旅酒店(dian)，推出(chu)名為“柏麗(li)艾尚(shang)”的中高端新(xin)(xin)品(pin)(pin)牌。據了解，“柏麗(li)艾尚(shang)”以歐(ou)陸風格為主(zhu)，為新(xin)(xin)興城市的新(xin)(xin)資深中產階(jie)級人群打造(zao)法式(shi)尊享服務，并重點對公(gong)共區域進行坪效(xiao)創(chuang)新(xin)(xin)。目前，首家柏麗(li)艾尚(shang)酒店(dian)在上海(hai)

近日，擁有近20個品(pin)牌系列，產品(pin)覆(fu)蓋全系列酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)業(ye)務(wu)的(de)首旅酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)，推(tui)出名(ming)為“柏(bo)麗(li)(li)(li)艾尚”的(de)中(zhong)高端(duan)新品(pin)牌。據了解(jie)，“柏(bo)麗(li)(li)(li)艾尚”以歐陸風格(ge)為主，為新興城市的(de)新資(zi)深中(zhong)產階級(ji)人群打造法式(shi)尊享服務(wu)，并重點(dian)對(dui)公(gong)共區(qu)域進行坪效創(chuang)新。目前，首家柏(bo)麗(li)(li)(li)艾尚酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)在上(shang)海市金山區(qu)開業(ye)，該(gai)店(dian)(dian)由(you)原經濟型(xing)酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)升級(ji)改造，經預測RevPAR將(jiang)達到300%的(de)增長。在中(zhong)高端(duan)酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)品(pin)牌百家爭鳴的(de)當下，“柏(bo)麗(li)(li)(li)艾尚”將(jiang)如何做差異化經營？這樣的(de)RevPAR又(you)是如何達到的(de)？

一個法式尊享服務(wu)的品(pin)牌

據柏(bo)麗(li)艾尚(shang)(shang)酒(jiu)店(dian)(dian)相關負責(ze)人(ren)介紹(shao)，19世紀末20世紀初，一對來自法國波(bo)爾多的夫妻Belle&Sheron在(zai)北京東郊民巷創建了一家酒(jiu)店(dian)(dian)。新中國成(cheng)立后，該(gai)酒(jiu)店(dian)(dian)被政府收回(hui)，如今酒(jiu)店(dian)(dian)舊址已成(cheng)為歷(li)史保護(hu)建筑。現在(zai)，首(shou)旅酒(jiu)店(dian)(dian)傳承Belle&Sheron的酒(jiu)店(dian)(dian)和創始(shi)人(ren)尊(zun)享的服務(wu)理念，以“柏(bo)麗(li)艾尚(shang)(shang)”酒(jiu)店(dian)(dian)為名為其賦予了新的生(sheng)命。

為(wei)延續百年前的法式風情，柏(bo)麗艾尚(shang)在裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)設計上選用大理(li)(li)石地(di)面(mian)、羅馬(ma)柱裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)、水(shui)晶吊燈、軟裝(zhuang)(zhuang)全皮質家具等，沿襲新古(gu)典主(zhu)義風格，并對線條處理(li)(li)、用材等方面(mian)進行升級。

“柏麗艾(ai)尚”的(de)slogan是(shi)“尊享(xiang)(xiang)人生”，“尊享(xiang)(xiang)”二字是(shi)品牌(pai)運營、服務上區別于其它(ta)中(zhong)高端品牌(pai)的(de)獨特理念。

在軟服(fu)務(wu)上，不(bu)同(tong)于其(qi)它中高端酒店(dian)僅(jin)僅(jin)將大堂禮(li)賓作為形(xing)象窗口，柏麗艾尚的(de)禮(li)賓員需要(yao)為客人提供開(kai)車(che)門、代(dai)客泊車(che)、提行李(li)、引導(dao)等在內(nei)的(de)禮(li)賓服(fu)務(wu)。

同時，“柏(bo)(bo)麗(li)(li)艾(ai)尚(shang)”酒店內餐廳為(wei)全(quan)日制餐廳，不僅提供(gong)(gong)三餐，還(huan)會為(wei)客人(ren)提供(gong)(gong)下午茶服(fu)務(wu)。此外(wai)，在“柏(bo)(bo)麗(li)(li)艾(ai)尚(shang)”不僅能品(pin)嘗到(dao)來(lai)自(zi)創(chuang)始人(ren)家鄉的精選波爾多紅(hong)酒，還(huan)能享受到(dao)特調雞(ji)尾酒與非(fei)酒精飲品(pin)。“柏(bo)(bo)麗(li)(li)艾(ai)尚(shang)”也會定期組織(zhi)紅(hong)酒、藝術(shu)等主題的社交活動，來(lai)加深消(xiao)費(fei)者(zhe)對品(pin)牌(pai)的認知(zhi)。

這(zhe)樣的軟硬件服務(wu)可以為“柏麗(li)艾尚(shang)”的客房(fang)帶來更高溢價。目(mu)前首(shou)旅酒(jiu)(jiu)店正在對旗下汕頭、南通、長沙等地(di)的多(duo)家經濟型酒(jiu)(jiu)店進行翻牌。經預測，翻牌后的RevPAR將達到三倍提升。

事實上，首旅酒(jiu)(jiu)店(dian)在中高(gao)端酒(jiu)(jiu)店(dian)運營(ying)領域一直(zhi)處于國內領先地(di)位。首旅酒(jiu)(jiu)店(dian)旗下擁(yong)有“柏(bo)麗艾尚、如(ru)家商旅、如(ru)家精選、和頤、和頤至尊”等(deng)中高(gao)端品(pin)(pin)牌(pai)，豐(feng)富的(de)品(pin)(pin)牌(pai)集群(qun)、差異化(hua)的(de)產品(pin)(pin)使得不同品(pin)(pin)牌(pai)和運營(ying)策略按需調配，從而(er)賦予物(wu)業更多的(de)增量價值。而(er)確保項目的(de)投資回(hui)報率和加(jia)盟商的(de)利益，是首旅酒(jiu)(jiu)店(dian)規(gui)模化(hua)“一以貫之”的(de)前提。

存量空(kong)間價(jia)值挖掘(jue)

可以看到(dao)，“柏麗艾尚”的(de)服務配(pei)置正試圖(tu)帶動中高端(duan)酒店進行(xing)新一輪升級。此(ci)前市(shi)場上大部分的(de)中高端(duan)酒店僅擁有客(ke)房(fang)，缺乏配(pei)套的(de)軟硬(ying)件(jian)服務，在市(shi)場飽(bao)和度不(bu)高的(de)情況下(xia)，這樣的(de)設計并非不(bu)合理。

眾所周知(zhi)，酒店運營要以坪效為核(he)心，其是公區(qu)和配套占比(bi)，像健身房、游(you)泳池(chi)這類投入(ru)都有潛在風(feng)險(xian)，一旦(dan)因(yin)公區(qu)配套面積過大導(dao)致房間數減少，那項目整個的RevPAR和收益就會受到影響(xiang)。因(yin)此，對很多(duo)中高端酒店而(er)言，不管是硬件(jian)還是軟裝部(bu)分(fen)，投入(ru)都是有限的。

但這樣的(de)設(she)計已經(jing)(jing)不(bu)能(neng)滿足當下的(de)市場環(huan)境(jing)。一方(fang)面(mian)，消費(fei)者對(dui)于中(zhong)高(gao)端酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)(dian)的(de)軟服務要(yao)求越(yue)來越(yue)高(gao)，酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)(dian)需(xu)要(yao)有各式各樣的(de)公區來滿足客人的(de)不(bu)同需(xu)求。另一方(fang)面(mian)，很(hen)多經(jing)(jing)濟型酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)(dian)，包括傳統的(de)中(zhong)端酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)(dian)已經(jing)(jing)隨著成(cheng)本的(de)提升，入(ru)住率下降，出現(xian)虧(kui)損(sun)或者說收(shou)益(yi)低(di)的(de)情況(kuang)。因此(ci)，酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)(dian)投資(zi)人、酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)(dian)品牌同時意識到(dao)，酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)(dian)經(jing)(jing)營已不(bu)能(neng)單純依賴售賣房間(jian)，需(xu)要(yao)擴大(da)公區，將新的(de)內容(rong)注入(ru)酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)(dian)，來從(cong)眼前的(de)窘境(jing)中(zhong)突圍。

如何在(zai)有(you)限的存量空間(jian)中實現(xian)更多發展(zhan)？關鍵在(zai)于(yu)空間(jian)價值的挖掘。

“柏(bo)麗艾尚”相關負責(ze)人(ren)表示，很多酒店(dian)都有餐廳和會(hui)議室，出(chu)于(yu)成本(ben)(ben)控制的考慮，酒店(dian)只開設(she)早餐。并且這些區域是(shi)封(feng)閉式或半封(feng)閉式，除用餐和會(hui)議需求外基本(ben)(ben)處(chu)于(yu)閑置狀態。為(wei)避(bi)免場地閑置、功能(neng)局限(xian)，“柏(bo)麗艾尚”將(jiang)這個空(kong)間及硬件設(she)計得更為(wei)靈活，例如(ru)可(ke)移動式桌(zhuo)椅、墻面插座等(deng)，為(wei)辦公、會(hui)議、沙龍等(deng)活動創造(zao)了便利條件。

目前市場(chang)上有(you)許多由非住店(dian)客人發起的輕量級社交活動，但對(dui)于(yu)(yu)三十人以內參與的活動，場(chang)租成本太高(gao)。“柏(bo)麗艾(ai)(ai)尚(shang)”可以為客人免費提供(gong)場(chang)地，或者收取小額(e)租金。而客人在活動時消費的餐(can)飲(yin)(yin)酒(jiu)(jiu)水則(ze)會為酒(jiu)(jiu)店(dian)帶來收益。對(dui)于(yu)(yu)“柏(bo)麗艾(ai)(ai)尚(shang)” 全日式(shi)運營的餐(can)廳來說，人員、設備及餐(can)飲(yin)(yin)原料采購都是標配，因此由活動帶來的餐(can)飲(yin)(yin)消費不(bu)會對(dui)酒(jiu)(jiu)店(dian)造(zao)成額(e)外負擔。

上海金山(shan) “柏麗艾尚” 的相(xiang)關負責人(ren)表示，在打破餐廳、公區隔離狀態后(hou)，相(xiang)應的活動運營已經(jing)初具(ju)成(cheng)效了，尤其到晚上，很(hen)(hen)多(duo)社(she)團組(zu)織(zhi)會來參加(jia)活動，包(bao)括紅酒鑒賞(shang)與社(she)交(jiao)禮儀(yi)類的活動，互(hu)動效果很(hen)(hen)好。

“柏麗艾(ai)尚(shang)”瞄準二三線城市(shi)

在酒(jiu)店物業的(de)(de)挑選上，“柏麗艾尚”有細致要(yao)求。其相關負(fu)責人表示，“柏麗艾尚”的(de)(de)房量至少(shao)要(yao)在130間(jian)，獨立(li)房間(jian)面積大于(yu)25平。餐(can)廳(ting)在250-300平左(zuo)右(you)，大堂(tang)(tang)面積不小于(yu)150平方米，挑高大于(yu)4.5米。如餐(can)廳(ting)與(yu)大堂(tang)(tang)在同一個樓(lou)面，則整體(ti)面積不小于(yu)400平，以設計集合大堂(tang)(tang)吧(ba)、早餐(can)廳(ting)、休閑(xian)餐(can)廳(ting)等(deng)功(gong)能(neng)的(de)(de)綜合共享空間(jian)。酒(jiu)店配(pei)套(tao)包括但不限(xian)于(yu)會議室、健(jian)身房、洗衣房等(deng)。

不過，一(yi)(yi)個必須要面對的(de)事(shi)實(shi)是，目(mu)前在北、上、廣(guang)、深這樣的(de)一(yi)(yi)線城市(shi)中，符合(he)“柏(bo)(bo)麗艾尚”的(de)需(xu)求，且地段優質(zhi)的(de)物(wu)業(ye)已經很少了。“柏(bo)(bo)麗艾尚”相關負責人也坦言(yan)，未來“柏(bo)(bo)麗艾尚”在華(hua)東、華(hua)南、華(hua)北、華(hua)中會以(yi)三(san)線城市(shi)為主，二線城市(shi)為輔，華(hua)西、東北會選(xuan)擇二、三(san)線城市(shi)，北、上、廣(guang)、深則(ze)以(yi)二、三(san)線地區為主。

事實上，這樣(yang)的布(bu)局也正(zheng)符合未來商(shang)業地產(chan)的發展(zhan)趨(qu)勢，隨著城(cheng)(cheng)市(shi)規模的不(bu)斷(duan)擴展(zhan)和延伸，一(yi)(yi)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)主城(cheng)(cheng)區或核心商(shang)圈的可開(kai)發資源將逐漸銳減，因此相當一(yi)(yi)部分商(shang)業地產(chan)投資需求將下沉到三四線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)。

目前(qian)，在全(quan)國人口(kou)中，三四線(xian)城市(shi)占到的(de)(de)比(bi)例(li)大(da)約為(wei)53%。與一二線(xian)的(de)(de)城市(shi)相比(bi)，三四線(xian)城市(shi)的(de)(de)購(gou)物(wu)中心只占到全(quan)國城市(shi)購(gou)物(wu)中心的(de)(de)16.5%。一系(xi)列數(shu)據反映出，三四線(xian)城市(shi)的(de)(de)商業具有非常大(da)的(de)(de)空缺，也意味著更加顯(xian)著的(de)(de)市(shi)場(chang)機遇。

與此同時(shi)，由于(yu)歷史原因，二三線城市(shi)有許多(duo)經(jing)濟型酒店使用(yong)(yong)超(chao)標準的(de)(de)物業(ye)。這些(xie)物業(ye)可以(yi)做更高檔次的(de)(de)品(pin)牌，但(dan)由于(yu)受當時(shi)的(de)(de)消費(fei)水平局限，且(qie)市(shi)場上(shang)也沒用(yong)(yong)更合適的(de)(de)品(pin)牌，只能以(yi)高檔次的(de)(de)物業(ye)做低檔次的(de)(de)品(pin)牌。“柏麗艾尚(shang)”則可以(yi)給予他們煥發新生的(de)(de)選擇(ze)機會(hui)。

“柏麗艾(ai)尚”相關(guan)負責(ze)人表示，目(mu)前“柏麗艾(ai)尚”合作的(de)(de)幾(ji)家業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)都是房地產開(kai)發商，這些業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)有很多綜合體(ti)型(xing)物業(ye)(ye)，業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)會(hui)選(xuan)擇其中一(yi)棟做(zuo)酒(jiu)店運(yun)營，以此來帶(dai)動(dong)整(zheng)體(ti)物業(ye)(ye)的(de)(de)活力和溢價。在選(xuan)擇酒(jiu)店品(pin)牌時，業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)不希望(wang)用低檔次的(de)(de)品(pin)牌，但做(zuo)成(cheng)五星級投(tou)入(ru)太大，而(er)“柏麗艾(ai)尚”品(pin)牌正(zheng)是這些業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)最理想(xiang)的(de)(de)投(tou)資(zi)模型(xing)之一(yi)。